凶猛的福建地产商:“地王收割机”集体退烧?

2017-8-17 22:48| 发布者: admin| 查看: 133| 评论: 0|原作者: 斑马消费

摘要: 在中国的房地产市场中,福建商人是一个特别的群体。 他们企业的规模远不如广东地产商,且老板们都一致低调。他们在福建完成了原始积累之后,相继将总部迁往上海,开始全国扩张。 在2016年全国地产企业排行榜中 ...

在中国的房地产市场中,福建商人是一个特别的群体。

他们企业的规模远不如广东地产商,且老板们都一致低调。他们在福建完成了原始积累之后,相继将总部迁往上海,开始全国扩张。

在2016年全国地产企业排行榜中,闽系地产商表现抢眼,有9家排名前50位。

其中,最为惹眼的是由欧宗荣和欧宗洪两兄弟掌控的正荣集团和融信中国,短短3年间,两个在行业内名不见经传的公司,同时跃居行业前30强。

欧宗洪执掌的融信中国,以其高杠杆的扩张模式,曾饱受外界质疑,能否保证公司持续高速运转,则决定了这家“激进”的企业的未来。

不过,经历了2016年在土地市场的“疯狂”之后,今年的融信中国似乎更趋理性。

一如地产行业中的那些闽商前辈。

1

中国的改革开放,让东南沿海的广东、福建最先对外敞开大门,相继成立了深圳、厦门、汕头等经济特区。

10年之后的1989年,祖籍福建的侨商许荣茂和林文镜相继回乡投资,分别创立了世茂和融侨。

改革开放之后的中国经济发展方兴未艾,投资的缺乏,让携资回国的侨商们,在助力祖国经济发展的同时,很快找到了企业自身的发展机会。

1950年出生的许荣茂,因为父母从医,所以,他的职业生涯是从一个中医学徒开始的。

虽然他最终未能成为一名中医,但医生家庭的成长环境,在某些方面也影响着许荣茂和世茂集团之后的发展。

1928年出生的林文镜,在回乡发展之前,在海外已是一名成功的商人。

作为更老一辈的企业家,当年的林文镜回乡投资,应是看到了家乡的贫弱,更多的是一种朴素的家国情怀。

早年在香港从事证券经纪的许荣茂,在自己32岁时,就拥有了千万身家。

作为一名曾经的证券从业人士,许荣茂在资本市场长袖善舞。旗下拥有世茂房地产(00813.HK)和世茂股份(600823.SH)港股和A股两个上市公司平台。

多年来,在闽系房地产商中,世茂始终稳居第一位。在进军北京和上海等大城市的过程中,他总是踩准了最好的时期。

当以世茂为代表的闽系地产商纷纷将总部迁往上海,开始全国范围的扩张时,融侨集团一直将总部放在福州,并且,一直将公司的发展重心定在福建。

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当世茂、融侨等侨商在福建发展得如火如荼时,福建新一代的地产商也逐渐浮出水面。其中,最有代表性的就是旭辉。

1968年出生的旭辉老板林中,大学毕业之后,曾在一家地产公司任销售经理。

不过,他很快看到了地产行业的发展趋势,毅然决定下海创立自己的事业。

1992年,他创办自己的物业公司。彼时,物业服务尚是一个比较新兴的业态。

仅仅两年之后,林中的事业就从物业服务向开发商转型。

旭辉的发展,一切就像按照既定的轨道步步为营。2000年,旭辉总部迁往上海,开始了向全国市场扩张的第一步。

当时,闽系的开发商们,大多都还固守在福建,积蓄资本,积累经验。

在旭辉的发展过程中,林中也看到了太多同行们的起起伏伏。泡沫破裂之时,一个个倒下的同行们,让旭辉在发展过程中有更多的风险意识。

作为一家典型的福建开发商,旭辉一直坚持快周转、高去化,保证公司的财务健康。

在全国化的布局上,林中又体现了福建商人的狠劲。先积累后扩张,还是先扩张把骨架搭起来?旭辉选择了看似更难的后者。

2012年,旭辉控股集团(00884.HK)在香港上市,这为公司的后续发展提供了充足的弹药。

在全国化的进程中,旭辉很快在全国房地产企业中确立了自己的地位,并且长期引领闽系房产企业。

如今的旭辉,仍有高增长的需求,但步伐更为稳健了一些。林中曾表示,旭辉要避免激进拿地,也不要高负债、低利润的扩张。

3

当闽系开发商开始在中国的地产领域崭露头角时,1996年已31岁的黄其森刚从银行辞职,创建泰禾集团踏入福建的地产行业。

虽然入行时间较晚,但黄其森的身上最能体现闽系房地产商的狼性。

2002年,初入北京的泰禾集团,在北京高价拿地,连任大炮都说“黄总疯了”。

不过,泰禾集团在北京开发的“运河岸上的院子”一炮走红,并就此确立了泰禾集团“院子”系列品牌。

或许是因为父亲是语文老师的原因,黄其森除了商人的特性之外,身上多少还有点文化情节,试图在自己的项目上体现出中国文化。

2010年,泰禾集团(000732.SZ)借壳上市,完成了在资本市场的布局。

在公司的发展上,泰禾集团坚持在一线城市拿地。激进的拿地风格,泰禾曾被称为“地王收割机”。

早几年,泰禾进军北京、上海等大城市,曾豪掷800亿拿地,保证了公司在一线城市的土地储备。

不过,在目前公开市场举牌拿地的难度越来越大,竞争越来越激烈,泰禾也逐渐转变思路,开始走并购和合作开发等多种形式,降低企业风险。

本月初,泰禾就以52亿的代价,获得华侨城北京一项目49%的股权,这一项目也曾经是北京丰台地王。

4

闽系开发商中,侨商们的稳健,是一直以来的风格。而旭辉、泰禾等逐渐趋稳,更是企业发展到一定阶段之后,因为风险意识而追求的一种稳中求进的态势。

在此期间,融信中国(03301.HK)再次祭出“激进”的大旗,以黑马的姿态横空出世。

起步更晚的融信中国和其老板欧宗洪,更渴望将企业快速做大,在竞争日渐残酷的行业中占有一席之地。

1971年出生的欧宗洪,早年既没有雄厚的资金,也没有亮眼的学历,出生在莆田农村的他,年幼时期唯一留给他的财富就是“穷”。

不过,最近几年飞速崛起的“欧氏三雄”欧宗金、欧宗荣和欧宗洪已成为福建商人中一支重要的力量。

早年的贫穷,以及后来原始资本积累的艰难,或许让这三兄弟更渴望做大做强。

当闽系主要的地产商逐渐做大并逐渐向全国扩张之时,2000年,欧家老三欧宗洪才开始从莆田起步从事房地产开发。

欧宗荣进入地产行业则有点误打误撞。1996年,因为江西某地政府拖欠工程款,就抵给他一块地,就此开始了房地产开发的尝试。

2003年,在从事地产开发3年之后,莆田已容不下欧宗洪。他将公司搬往福州,从这里开始融信帝国的搭建。

起步晚、起点低,要想实现赶超,必须得狠!

2007年,在竞拍福州一块地的过程中,融信一路举牌,最终以当时单价地王的身份拿下。

不过,这也让融信在福州的重大战役中吃了一记闷亏。紧随其后的国家宏观调控,让融信不得不损失数千万的保证金退地。

2016年,融信总部迁址上海,试图以上海为原点向全国扩张。同年,融信中国在香港上市。

刚到上海,融信就以高调举牌拿地的方式震惊业界。当年8月,融信中国110亿拿下上海静安区地块,这一记录至今无人能破。

曾一度,凡有融信出现的土拍场合,同行们都如临大敌。

5

起步较晚的融信,能在行业中快速崛起,其大哥掌控的欧氏投资功不可没,在背后提供了强有力的支持。

曾经融信的负债率畸高,但在欧氏投资的帮助之下,采取公司项目权益转让左手倒右手等方式,让资产负债率骤降。

欧宗洪极其低调,网上很少能看到他的消息,他几乎不对外发表任何言论,也很少参加行业活动,在媒体公开露面也只是公司每年例行的业绩说明会。

高杠杆、高周转的模式,确实让融信中国得以迅速崛起。

2016年,融信中国合约销售额同比翻翻至246亿元,公司实现收益114亿,同比增长53%。

可是,公司的净利12.92亿却同比下降9.8%。背后是激进扩张导致的毛利率和净利率的下降。

欧宗荣的正荣集团虽在土地市场没有融信这般高调,但两兄弟的企业发展模式大抵相当。

短短3年间,融信中国和正荣集团,从两家名不见经传的地产公司,一跃位居2016年中国房地产行业前30强。

今年以来,融信中国在土拍市场低调了些许,去年的业绩说明会上,欧宗洪就给公司在拿地的策略上定下了调子:要在保证收益的情况下以合理的价格拿地,加大并购和旧改的比例。


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